[박병규칼람]지역주택조합 환불보장약정, 대법원 조합 총회 ‘단독 추인’으로 유효 판단
철회 의사표시가 있다면 조합의 단독 추인이 무력화될 여지
안녕하세요, 법무법인 이로의 박병규 변호사입니다.
최근 지역주택조합(지주택) 사업의 불안정성 때문에 조합 가입 시 '환불보장'이나 '안심보장증서'를 받는 경우가 많습니다. 만약 사업이 무산되면 납입금을 돌려주겠다는 약속인데요. 문제는 이러한 약정이 종종 조합 총회 의결 없이 체결되어 무효가 될 여지가 있다는 점입니다.
만약 무효가 된 약정을 조합이 나중에 총회 결의로 '추인(追認)'하려고 할 때, 조합원인 상대방의 동의까지 필요할까요? 아니면 조합의 단독 결의만으로 충분할까요? 이 문제에 대해 대법원이 중요한 기준을 제시하여 조합과 조합원 간의 분쟁에 명확한 가이드라인을 제공했습니다.
사안의 개요 ○○○지구 지역주택조합(피고)은 2018년 원고와 조합가입계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고는 원고에게 "본 사업이 무산될 경우 조합원 계약자 납입금 배액을 반환할 것을 보장합니다."라고 기재된 배액보상증서(이 사건 환불보장약정)를 교부했습니다.
이 약정은 조합 총회 결의를 거치지 않은 채 체결되었습니다. 이후 피고 조합은 2023년 임시총회를 열어 이 사건 반환약정을 추인하는 결의('이 사건 추인결의')를 했습니다. 원고는 환불보장약정이 총회 결의 흠결로 무효이므로 조합가입계약 전체가 무효라며 분담금 반환 소송을 제기했고, 피고는 '추인결의로 약정이 유효해졌다'고 다투었습니다.
원심 및 대법원의 판단 원심법원은 환불보장약정은 계약이므로, 무효인 약정을 유효하게 만들려면 조합뿐만 아니라 상대방인 원고의 추인까지 있어야 한다고 판단하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 대법원은 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다(파기환송)(대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결).
"비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있다." "한편 무효행위의 추인은 무효행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위이므로 총유물 처분행위로서의 환불보장약정이 총회 결의 흠결로 무효인 경우 이에 대한 추인 역시 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의의 방법으로 이루어지면 충분하고, 여기에 상대방이 추인하는 등의 의사표시까지 필요한 것은 아니다." 이번 대법원 판결의 핵심 논리는 두 가지로 정리됩니다.
첫째, 환불보장약정은 총유물 처분행위이며, 총회 결의 없이는 무효라는 점입니다. 지역주택조합은 법인 아닌 사단(비법인사단)이며, 조합의 재산은 조합원 전체의 공동 소유인 총유(總有)에 해당합니다. 조합 재산의 관리 및 처분은 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다.
환불보장약정은 조합의 재산(분담금)을 반환해야 할 의무를 지우므로, 이는 '총유물의 처분행위'로 보아 총회 결의가 없으면 원칙적으로 무효가 됩니다. 이 무효는 함께 체결한 조합가입계약 전체를 무효로 만들 수도 있습니다.
둘째, 무효행위의 '추인'은 상대방 동의 없는 단독행위로 충분하다는 점입니다. 가장 중요한 쟁점이었습니다. 무효인 약정을 다시 살리는 '추인'은 계약이 아니라, 무효 행위를 유효하게 만들겠다는 당사자 일방의 '단독행위'입니다.
따라서 지역주택조합이 총회 결의를 거치지 않아 무효가 된 환불보장약정을 나중에 추인할 때는, 조합원 총회에서 추인 결의를 하는 것만으로 충분합니다. 조합 측이 총회에서 유효하게 추인했다면, 계약의 상대방인 조합원(원고)이 다시 '나도 추인한다'는 의사표시를 할 필요는 없다는 것입니다.
다만, 조합원이 그전에 약정을 철회한다는 의사를 명시적으로 표시했다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이번 판결은 법적 안정성을 확보하고, 지역주택조합 관련 분쟁의 혼란을 해소했다는 점에서 실무적 의의가 매우 큽니다.
원심은 환불보장약정을 일반적인 '계약'으로만 보고 쌍방 추인을 요구했습니다. 그러나 대법원은 이 약정이 비법인사단의 '총유물 처분행위'라는 특수성을 간과해서는 안 된다고 보았습니다.
즉, 하자가 있는 조합 내부의 의사결정 절차(총회 결의)를 사후적으로 보완하는 것이 추인의 본질이므로, 조합의 적법한 총회 결의만으로 그 하자가 치유된다고 본 것입니다. 조합은 가입계약 체결 시 환불보장약정을 하려면 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 만약 이를 놓쳤다면, 신속하게 총회 추인 결의를 진행해야 합니다.
조합의 유효한 추인이 있다면, 조합원의 계약 무효 주장은 받아들여지기 어렵게 됩니다. 조합원 입장에서는 총회 결의 없이 체결된 약정을 무효화하여 계약에서 벗어나고 싶다면, 조합이 추인하기 전에 먼저 해당 약정을 철회한다는 의사를 조합에 명확히 전달해야 할 필요성이 커졌습니다.
철회 의사표시가 있다면 조합의 단독 추인이 무력화될 여지가 생깁니다. 결국, 이번 판결은 지역주택조합의 의사결정 투명성 확보를 강조함과 동시에, 무효 행위의 추인이 갖는 단독행위로서의 법적 성격을 재확인한 중요한 판례입니다.
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최근 지역주택조합(지주택) 사업의 불안정성 때문에 조합 가입 시 '환불보장'이나 '안심보장증서'를 받는 경우가 많습니다. 만약 사업이 무산되면 납입금을 돌려주겠다는 약속인데요. 문제는 이러한 약정이 종종 조합 총회 의결 없이 체결되어 무효가 될 여지가 있다는 점입니다.
만약 무효가 된 약정을 조합이 나중에 총회 결의로 '추인(追認)'하려고 할 때, 조합원인 상대방의 동의까지 필요할까요? 아니면 조합의 단독 결의만으로 충분할까요? 이 문제에 대해 대법원이 중요한 기준을 제시하여 조합과 조합원 간의 분쟁에 명확한 가이드라인을 제공했습니다.
사안의 개요 ○○○지구 지역주택조합(피고)은 2018년 원고와 조합가입계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고는 원고에게 "본 사업이 무산될 경우 조합원 계약자 납입금 배액을 반환할 것을 보장합니다."라고 기재된 배액보상증서(이 사건 환불보장약정)를 교부했습니다.
이 약정은 조합 총회 결의를 거치지 않은 채 체결되었습니다. 이후 피고 조합은 2023년 임시총회를 열어 이 사건 반환약정을 추인하는 결의('이 사건 추인결의')를 했습니다. 원고는 환불보장약정이 총회 결의 흠결로 무효이므로 조합가입계약 전체가 무효라며 분담금 반환 소송을 제기했고, 피고는 '추인결의로 약정이 유효해졌다'고 다투었습니다.
원심 및 대법원의 판단 원심법원은 환불보장약정은 계약이므로, 무효인 약정을 유효하게 만들려면 조합뿐만 아니라 상대방인 원고의 추인까지 있어야 한다고 판단하여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 대법원은 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다(파기환송)(대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결).
"비법인사단인 지역주택조합이나 추진위원회가 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 그러한 환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 원인이 될 수 있다." "한편 무효행위의 추인은 무효행위가 있음을 알고 그 행위의 효과를 자기에게 귀속시키도록 하는 단독행위이므로 총유물 처분행위로서의 환불보장약정이 총회 결의 흠결로 무효인 경우 이에 대한 추인 역시 상대방이 사전에 환불보장약정을 철회하는 의사를 표시하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 총회 결의의 방법으로 이루어지면 충분하고, 여기에 상대방이 추인하는 등의 의사표시까지 필요한 것은 아니다." 이번 대법원 판결의 핵심 논리는 두 가지로 정리됩니다.
첫째, 환불보장약정은 총유물 처분행위이며, 총회 결의 없이는 무효라는 점입니다. 지역주택조합은 법인 아닌 사단(비법인사단)이며, 조합의 재산은 조합원 전체의 공동 소유인 총유(總有)에 해당합니다. 조합 재산의 관리 및 처분은 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다.
환불보장약정은 조합의 재산(분담금)을 반환해야 할 의무를 지우므로, 이는 '총유물의 처분행위'로 보아 총회 결의가 없으면 원칙적으로 무효가 됩니다. 이 무효는 함께 체결한 조합가입계약 전체를 무효로 만들 수도 있습니다.
둘째, 무효행위의 '추인'은 상대방 동의 없는 단독행위로 충분하다는 점입니다. 가장 중요한 쟁점이었습니다. 무효인 약정을 다시 살리는 '추인'은 계약이 아니라, 무효 행위를 유효하게 만들겠다는 당사자 일방의 '단독행위'입니다.
따라서 지역주택조합이 총회 결의를 거치지 않아 무효가 된 환불보장약정을 나중에 추인할 때는, 조합원 총회에서 추인 결의를 하는 것만으로 충분합니다. 조합 측이 총회에서 유효하게 추인했다면, 계약의 상대방인 조합원(원고)이 다시 '나도 추인한다'는 의사표시를 할 필요는 없다는 것입니다.
다만, 조합원이 그전에 약정을 철회한다는 의사를 명시적으로 표시했다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이번 판결은 법적 안정성을 확보하고, 지역주택조합 관련 분쟁의 혼란을 해소했다는 점에서 실무적 의의가 매우 큽니다.
원심은 환불보장약정을 일반적인 '계약'으로만 보고 쌍방 추인을 요구했습니다. 그러나 대법원은 이 약정이 비법인사단의 '총유물 처분행위'라는 특수성을 간과해서는 안 된다고 보았습니다.
즉, 하자가 있는 조합 내부의 의사결정 절차(총회 결의)를 사후적으로 보완하는 것이 추인의 본질이므로, 조합의 적법한 총회 결의만으로 그 하자가 치유된다고 본 것입니다. 조합은 가입계약 체결 시 환불보장약정을 하려면 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 만약 이를 놓쳤다면, 신속하게 총회 추인 결의를 진행해야 합니다.
조합의 유효한 추인이 있다면, 조합원의 계약 무효 주장은 받아들여지기 어렵게 됩니다. 조합원 입장에서는 총회 결의 없이 체결된 약정을 무효화하여 계약에서 벗어나고 싶다면, 조합이 추인하기 전에 먼저 해당 약정을 철회한다는 의사를 조합에 명확히 전달해야 할 필요성이 커졌습니다.
철회 의사표시가 있다면 조합의 단독 추인이 무력화될 여지가 생깁니다. 결국, 이번 판결은 지역주택조합의 의사결정 투명성 확보를 강조함과 동시에, 무효 행위의 추인이 갖는 단독행위로서의 법적 성격을 재확인한 중요한 판례입니다.
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