[박병규칼람]분양계약 해제, ‘시정명령’만 있으면 가능할까?
대법원 판결로 본 탈출 전략 (대법원 2025다215248)가치가 하락하여 투자 실패로 고통받는 수분양자들에게 도움될 수 있는 판결
최근 지식산업센터, 오피스텔, 상가 등을 분양받은 수분양자들 사이에서 부동산 가격 폭락으로 인한 투자 실패가 심각한 사회적 문제가 되고 있습니다. 수분양자 입장에서는 어떻게든 계약을 해제하고 싶지만 방법이 마땅치 않아 고민하던 중, 많은 분이 분양계약서 내 ‘시정명령 시 해제’ 조항에 주목하고 있습니다.
과연 계약서에 명시된 이 조항을 근거로 투자 실패의 위기에서 벗어날 수 있을까요? 이번 대법원 판결은 이 조항의 효력을 엄격하게 인정하여 수분양자들의 손을 들어주었다는 점에서 향후 관련 소송에 큰 지침이 될 것으로 보입니다.
사안의 개요 원고들(수분양자들)은 피고들(분양자들)과 사이에 오피스텔 분양계약을 체결하였습니다. 해당 분양계약서에는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’ 본 계약을 해제할 수 있다.”라는 이 사건 해제조항이 명시되어 있었습니다.
이후 매도인인 피고 1이 실제로 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받게 되자, 원고들은 해당 조항에서 정한 약정해제사유에 해당한다는 이유로 분양계약을 해제하고 피고들을 상대로 분양대금 반환 등 원상회복을 청구하였습니다.
원심법원의 판단 원심은 이 사건 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 원고들이 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 한다고 판단하였습니다.
이에 따라 피고 1이 받은 시정명령은 경미한 위반사항에 불과하여 분양계약을 해제할 수 없다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다. 대법원의 판단 대법원은 원심의 판단을 파기하고 사건을 원심에 환송 하였습니다.
대법원은 "시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다"고 판시하며 다음과 같은 법리를 설시하였습니다. "계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다."
이번 대법원 판결은 약정해제 사유의 해석에 관해 매우 명확하고 엄격한 기준을 제시했습니다.
첫째, 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 계약에서 약정한 내용에 의해 결정된다는 점을 재확인했습니다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 계약체결의 목적, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다.
둘째, 계약에 특유한 해제사유를 명시한 경우의 중요성을 강조했습니다. 일반적인 채무불이행에 따른 해제와 달리, 특정 사유를 해제 조건으로 명시했다면 이는 당사자의 진정한 의사가 반영된 것으로 보아 그 문언의 의미를 더욱 존중해야 한다는 취지입니다.
셋째, 약정해제권 행사를 위해 위반사항이 반드시 '중대'할 필요는 없다고 보았습니다. 원심처럼 법원이 자의적으로 위반의 경중을 따져 계약 해제 여부를 결정하는 것은 약정해제권의 취지를 몰각시킬 수 있다는 점을 분명히 한 것입니다.
그동안 실무에서는 계약서에 명시된 해제 조항이 있더라도 "위반 사항이 사소하다"거나 "계약 목적 달성에는 지장이 없다"는 이유로 해제가 부정되는 경우가 많았습니다. 하지만 이번 판결은 '계약서 문구의 힘'을 다시 한번 확인해주었습니다.
특히 요즘처럼 지식산업센터 오피스텔, 상가등의 가치가 하락하여 투자 실패로 고통받는 수분양자들에게 '건축물분양법상 시정명령' 조항은 계약에서 탈출할 수 있는 결정적인 통로가 될 수 있습니다.
매도인이 법령을 위반하여 행정청으로부터 시정명령을 받았다면, 그 내용이 설령 아주 중대하지 않더라도 계약서에 해제 사유로 명시되어 있다면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있다는 것입니다. 물론 모든 시정명령이 자동 해제로 이어지는 것은 아니며, 계약의 문언과 체결 경위 등을 면밀히 따져보아야 합니다.
하지만 약정된 문언의 의미를 법원이 함부로 축소 해석해서는 안 된다는 이번 대법원의 판결은, 앞으로 분양 계약 해제 소송에서 수분양자들에게 매우 강력한 법적 무기가 될 것으로 보입니다.
만약 분양계약 해제를 고민하고 계신다면 본인의 계약서에 ‘시정명령’ 관련 조항이 있는지, 그리고 매도인에게 실제 시정명령이 내려진 적이 있는지 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
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과연 계약서에 명시된 이 조항을 근거로 투자 실패의 위기에서 벗어날 수 있을까요? 이번 대법원 판결은 이 조항의 효력을 엄격하게 인정하여 수분양자들의 손을 들어주었다는 점에서 향후 관련 소송에 큰 지침이 될 것으로 보입니다.
사안의 개요 원고들(수분양자들)은 피고들(분양자들)과 사이에 오피스텔 분양계약을 체결하였습니다. 해당 분양계약서에는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’ 본 계약을 해제할 수 있다.”라는 이 사건 해제조항이 명시되어 있었습니다.
이후 매도인인 피고 1이 실제로 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받게 되자, 원고들은 해당 조항에서 정한 약정해제사유에 해당한다는 이유로 분양계약을 해제하고 피고들을 상대로 분양대금 반환 등 원상회복을 청구하였습니다.
원심법원의 판단 원심은 이 사건 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 원고들이 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 한다고 판단하였습니다.
이에 따라 피고 1이 받은 시정명령은 경미한 위반사항에 불과하여 분양계약을 해제할 수 없다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다. 대법원의 판단 대법원은 원심의 판단을 파기하고 사건을 원심에 환송 하였습니다.
대법원은 "시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다"고 판시하며 다음과 같은 법리를 설시하였습니다. "계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다."
이번 대법원 판결은 약정해제 사유의 해석에 관해 매우 명확하고 엄격한 기준을 제시했습니다.
첫째, 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 효력은 계약에서 약정한 내용에 의해 결정된다는 점을 재확인했습니다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 계약체결의 목적, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다.
둘째, 계약에 특유한 해제사유를 명시한 경우의 중요성을 강조했습니다. 일반적인 채무불이행에 따른 해제와 달리, 특정 사유를 해제 조건으로 명시했다면 이는 당사자의 진정한 의사가 반영된 것으로 보아 그 문언의 의미를 더욱 존중해야 한다는 취지입니다.
셋째, 약정해제권 행사를 위해 위반사항이 반드시 '중대'할 필요는 없다고 보았습니다. 원심처럼 법원이 자의적으로 위반의 경중을 따져 계약 해제 여부를 결정하는 것은 약정해제권의 취지를 몰각시킬 수 있다는 점을 분명히 한 것입니다.
그동안 실무에서는 계약서에 명시된 해제 조항이 있더라도 "위반 사항이 사소하다"거나 "계약 목적 달성에는 지장이 없다"는 이유로 해제가 부정되는 경우가 많았습니다. 하지만 이번 판결은 '계약서 문구의 힘'을 다시 한번 확인해주었습니다.
특히 요즘처럼 지식산업센터 오피스텔, 상가등의 가치가 하락하여 투자 실패로 고통받는 수분양자들에게 '건축물분양법상 시정명령' 조항은 계약에서 탈출할 수 있는 결정적인 통로가 될 수 있습니다.
매도인이 법령을 위반하여 행정청으로부터 시정명령을 받았다면, 그 내용이 설령 아주 중대하지 않더라도 계약서에 해제 사유로 명시되어 있다면 원칙적으로 계약을 해제할 수 있다는 것입니다. 물론 모든 시정명령이 자동 해제로 이어지는 것은 아니며, 계약의 문언과 체결 경위 등을 면밀히 따져보아야 합니다.
하지만 약정된 문언의 의미를 법원이 함부로 축소 해석해서는 안 된다는 이번 대법원의 판결은, 앞으로 분양 계약 해제 소송에서 수분양자들에게 매우 강력한 법적 무기가 될 것으로 보입니다.
만약 분양계약 해제를 고민하고 계신다면 본인의 계약서에 ‘시정명령’ 관련 조항이 있는지, 그리고 매도인에게 실제 시정명령이 내려진 적이 있는지 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
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